Оценка стоимости недвижимости
На рынке жилья, оценка недвижимости специалистами, длительное время проводится с помощью трех основных методик: сравнительной, доходной и затратной.
При проведении оценки стоимости жилья специалисты, как правило, преследуют решение следующих задач:
1. Корректно сформулировать ограничения и допущения в договоре на оценку, чтобы не допустить многозначность интерпретаций отчета, сделать оценку помещения "прозрачной" для потенциального покупателя и наиболее "защищенной" для оценщика.
2. Обязательно проверяется наличие или отсутствие логических ошибок.
3. Проводится анализ чувствительности стоимости к факторам, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.
Весомыми факторами, которые помогут сформировать стоимость недвижимости при доходном подходе являются следующие:
• площадь объекта, которая сдается в аренду,
• процент ее заполняемости,
• арендные ставки, динамика их роста/снижения,
• объем эксплуатационных затрат, ставка дисконтирования или капитализации.
В данном случае могут возникнуть небольшие затруднения при оценке по следующим причинам:
— невозможно достоверно спрогнозировать ПВД и ДВД.
— нельзя выявить динамику изменения процента заполняемости площади.
— возникают определенные сложности в правильности определения коэффициента капитализации или ставки дисконтирования.
Потенциальные покупатели при оценке недвижимости, как правило, используют общий подход. Они определяют возможную стоимость объекта исходя из его площади.
В данном случае необходимо учитывать следующие моменты:
— корректные расчеты арендной ставки;
— если это торговые помещения, то нужно просчитать процент от оборота товаров;
— провести проверку по действующему договору аренды;
— просчитать реально возможный доход;
В настоящее время одним из факторов влияния на стоимость объекта является учет долгосрочного обременения, так как в некоторых случаях она создает дополнительную стоимость недвижимости.